השקעה בקרקע חקלאית מציעה יתרונות רבים — אך חשוב לא פחות להבין את הסיכונים כדי שתוכלו להימנע מהם מראש.
רכישת קרקע חקלאית היא ערוץ השקעה רווחי שאליו פונים ישראלים רבים. ריבית כמעט אפסית, לצד מחירי דיור גבוהים ותקנות מימון ומיסוי מחמירות, הופכים קרקע חקלאית — שטרם אושרה לבנייה — לאופציה אטרקטיבית יותר ויותר. עסקאות כאלה מציעות פוטנציאל רווח משמעותי, אך הן כרוכות גם בסיכונים שכל משקיע צריך להיות מודע אליהם. חשוב לא פחות להבין את הדרכים השונות להבטיח שאינכם לוקחים סיכונים מיותרים ושאתם בוחרים חלקות חקלאיות בעסקה הנכונה והכדאית ביותר.
מהן ההזדמנויות ברכישת קרקע חקלאית?
השקעה יציבה
בהשוואה לשוק ההון — שיכול לחוות תנודות קיצוניות והפסדים כבדים במהלך משברים — קרקע נחשבת להשקעה יציבה. לאור מחירי הדיור הגבוהים ביותר בישראל, והאפשרות שהם אף עשויים לרדת, קרקע חקלאית נראית אפילו יותר ריאלית ויציבה.
פוטנציאל רווח גבוה
מכיוון ששווי הקרקע בדרך כלל עולה בחדות לאחר אישור שינוי ייעוד, ועוד יותר לאחר תחילת הבנייה, פוטנציאל הרווח גבוה משמעותית מרכישת נכס בנוי מוכן.
נכס מוחשי
קרקע בבעלות פרטית הרשומה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) היא נכס קונקרטי, ממשי ומוגדר היטב. יש לה מיקום מדויק, ובניגוד לזכויות מסוימות, ניירות ערך או אופציות, קרקע לא יכולה להיעלם. הבעלות אינה מושפעת מאסונות טבע, משברים כלכליים (שעשויים אף להגדיל את שווי הקרקע) או ממצבים ביטחוניים.
מיקום טוב מוביל לעליית ערך משמעותית
קרקע חקלאית שנרכשה במיקום טוב — בסמוך ליישוב קיים וללא מכשולים שעלולים למנוע שינוי ייעוד עתידי — תהפוך בסופו של דבר לחלק מעיר מתפתחת. תהליך זה בדרך כלל מגדיל את שוויה במאות אחוזים. ההיצע המצטמצם של עתודות קרקע לבנייה בישראל מגביר עוד יותר את שווין של חלקות חקלאיות הממוקמות היטב.
הערך עולה עם הזמן
גם אם ייקח עשרות שנים עד ששינוי הייעוד של הקרקע יאושר, שוויה צפוי לעלות בכל מקרה. אם הבעלים ירצה למכור אותה במהלך השנים, סביר שניתן יהיה לעשות זאת ברווח — אפילו לפני שאישור הבנייה יינתן. גם אם מחירי הנדל״ן יורדים, ההפסד חל רק על תשואות פוטנציאליות עתידיות, לא על המחיר המקורי ששולם. לעומת זאת, בנכסים בנויים, ירידות מחירים יכולות להוריד את שווי הנכס עצמו, אפילו מתחת למחיר הרכישה.
סיפוק רגשי
מאז ימי קדם, בעלות פרטית על קרקע העניקה לאנשים תחושת יציבות ושקט נפשי, כמו גם את הביטחון של החזקת נכס להעברה לדורות הבאים. רבים רואים גם ברכישת קרקע חקלאית מעשה של קשר אישי לארץ — ואף מחווה פטריוטית.
מהם הסיכונים ברכישת קרקע חקלאית?
רכישה ממוכר לא אמין או ממי שאינו הבעלים בפועל
עקב הביקוש הגובר לקרקע חקלאית, מוכרים רבים — חלקם לא מקצועיים — מציעים קרקע למכירה. חלקם מוכרים חלקות אך אינם עושים דבר כדי לקדם שינוי ייעוד. אחרים נמנעים מהתייעצות עם מומחי מפתח כגון עורכי דין, אדריכלים ושמאים. במקרים הגרועים ביותר, ייתכן שמדובר בהונאה שבה המוכר אינו הבעלים כלל. זו הסיבה שחיוני לבדוק את הזהות, הניסיון והמקצועיות של המוכר.
קרקע שלעולם לא תעבור שינוי ייעוד
מיקום הקרקע הוא קריטי לפוטנציאל שינוי הייעוד. לקרקע הרחוקה מיישוב קיים — או בסמוך ליישוב שאינו מתוכנן להתרחבות או שהגיע למגבלת האוכלוסייה שלו — יש סיכויי שינוי ייעוד נמוכים מאוד. לקרקע הממוקמת באזורים המיועדים לכבישים, קווי רכבת, אתרים ארכיאולוגיים, אזורים צבאיים, יעות ושימושים דומים אין כמעט פוטנציאל לשינוי ייעוד.
תשלום יתר
קרקע חקלאית מושכת בגלל מחירה הנמוך ביחס לשוויה העתידי הפוטנציאלי. אם הקרקע נמכרת במחיר מנופח בהשוואה לפוטנציאל הריאלי שלה, כל התועלת מהעסקה נעלמת. יש לקחת בחשבון גם מיסים עתידיים המוטלים על הבעלים. ניתן לבחון גורמים אלה בדוח שמאי המבוסס על תקן 22 (אם המוכר מקצועי מספיק כדי לספק אחד כזה).
רכישת קרקע השייכת לרשות מקרקעי ישראל
הכלל הראשון ברכישת קרקע חקלאית הוא לרכוש רק קרקע בבעלות פרטית הרשומה בטאבו על שם הבעלים. אין היגיון ברכישת קרקע חקלאית בבעלות רשות מקרקעי ישראל (לשעבר “המינהל”), מכיוון שלאחר שינוי הייעוד, הרשות — ולא הקונה — קוטפת את הרווחים.
ניתן להימנע מכל הסיכונים הללו באמצעות בדיקת נאותות נאותה והכוונה מקצועית נכונה.
קבוצת שפע נכסים
קבוצת שפע נכסים מציעה הזדמנויות להשקיע בקרקעות חקלאיות מניבות שהן בבעלות פרטית ורשומות במלואן בטאבו. חלקות אלה ממוקמות באזורים אטרקטיביים, בסמוך ליישובים חזקים ומבוקשים. הקבוצה מציעה, בין היתר, קרקע בסמוך לקיבוץ נען בשפלה וקרקע בסמוך לכפר תבור בגליל. לקבוצה 20 שנות ניסיון בתחום זה והיא נתמכת על ידי צוות מיומן של עורכי דין, אדריכלים ושמאים.