A mezőgazdasági területekbe történő befektetés számos előnnyel jár – de legalább ennyire fontos tisztában lenni a kockázatokkal is, hogy előre elkerülhessük őket.
A mezőgazdasági terület vásárlása egy jövedelmező befektetési csatorna, amelyhez sok izraeli fordul. A közel nulla százalékos kamatlábak, a magas lakásárak, valamint a szigorú finanszírozási és adózási szabályozások miatt a – még építési engedéllyel nem rendelkező – mezőgazdasági területek egyre vonzóbb alternatívát jelentenek. Az ilyen tranzakciók jelentős profitlehetőséget kínálnak, ugyanakkor olyan kockázatokat is hordoznak magukban, amelyekkel minden befektetőnek tisztában kell lennie. Ugyanilyen fontos megérteni, hogyan kerülhetők el a felesleges kockázatok, és hogyan választhatók ki a mezőgazdasági telkek a legmegfelelőbb és leginkább megtérülő ügyletek során.
Milyen lehetőségeket rejt a mezőgazdasági terület vásárlása?
Szilárd befektetés
A tőkepiaccal szemben – amely válságok idején szélsőséges ingadozásokat és súlyos veszteségeket is elszenvedhet – a földterület stabil befektetésnek számít. Tekintettel a rendkívül magas izraeli lakásárakra és azok esetleges jövőbeli csökkenésére, a mezőgazdasági területek még reálisabb és szilárdabb befektetésként jelennek meg.
Magas profillehetőség
Mivel a földterületek értéke jellemzően meredeken emelkedik az átminősítés jóváhagyása után, és még tovább nő az építkezés megkezdésével, a potenciális nyereség lényegesen magasabb, mintha egy már felépült ingatlant vásárolna meg.
Kézzelfogható eszköz
A Földhivatalban (Tabu) bejegyzett magántulajdonú földterület konkrét, valós és jól körülhatárolt vagyontárgy. Pontos elhelyezkedéssel bír, és – bizonyos jogokkal, értékpapírokkal vagy opciókkal ellentétben – nem tűnhet el. A tulajdonjogot nem befolyásolják a természeti katasztrófák, a gazdasági válságok (amelyek akár növelhetik is a föld értékét), sem a biztonsági helyzet.
A kiváló elhelyezkedés komoly értéknövekedést eredményez
A jó helyen – egy meglévő település közelében, és a jövőbeli átminősítést akadályozó tényezőktől mentesen – megvásárolt mezőgazdasági terület idővel egy növekvő város részévé válik. Ez a folyamat jellemzően több száz százalékkal növeli a terület értékét. Az Izraelben egyre zsugorodó építési célú földtartalékok tovább növelik a jó elhelyezkedésű mezőgazdasági telkek értékét.
Az érték az idő múlásával növekszik
Még ha évtizedekig is tart a terület átminősítése, annak értéke ettől függetlenül is nagy valószínűséggel növekedni fog. Ha a tulajdonos az évek során úgy dönt, hogy eladja, nagy eséllyel profittal teheti meg – még az építési engedély megadása előtt. Ha az ingatlanárak csökkennének is, a veszteség csak a jövőbeli potenciális hozamot érinti, nem pedig az eredetileg kifizetett vételárat. Ezzel szemben a felépült ingatlanok esetében az áresés magának az ingatlannak az értékét csökkentheti, akár a vételár alá is.
Érzelmi elégedettség
A magántulajdonú föld ősidők óta a stabilitás és a lelki nyugalom érzését nyújtja az embereknek, valamint azt a biztonságot, hogy van egy vagyontárgyuk, amelyet továbbadhatnak a jövő generációinak. Sokan a mezőgazdasági terület vásárlására egyfajta személyes kötődésként is tekintenek a földhöz – sőt, akár hazafias gesztusként is értékelik.
Mik a kockázatok a mezőgazdasági terület vásárlásánál?
Vásárlás megbízhatatlan eladótól, vagy olyantól, aki nem a tényleges tulajdonos
A mezőgazdasági területek iránti növekvő kereslet miatt sok eladó – köztük nem professzionális szereplők is – kínál földeket megvételre. Vannak, akik eladják a telkeket, de semmit sem tesznek az átminősítés előmozdítása érdekében. Mások elmulasztják a kulcsfontosságú szakértők – például ügyvédek, építészek és értékbecslők – bevonását. A legrosszabb esetekben akár csalásról is szó lehet, amikor az eladó egyáltalán nem is tulajdonosa a területnek. Éppen ezért kritikus fontosságú az eladó személyazonosságának, tapasztalatának és szakértelmének ellenőrzése.
Földterület, amelyet soha nem fognak átminősíteni
A földterület elhelyezkedése kulcsfontosságú az átminősítési potenciál szempontjából. Egy meglévő településtől távol eső – vagy olyan település közelében lévő, amelynek bővítését nem tervezik, illetve amely már elérte a lakossági limitjét – földterület átminősítési esélyei nagyon alacsonyak. Az utak, vasútvonalak, régészeti lelőhelyek, katonai zónák, erdők és hasonló célokra kijelölt területeken található földek esetében gyakorlatilag nincs esély az átminősítésre.
Túlárazás
A mezőgazdasági területek vonzerejét a jövőbeli potenciális értékükhöz képest alacsony áruk adja. Ha a földet a reális potenciáljához képest túlzó, mesterségesen felvert áron adják el, a tranzakció minden előnye elvész. Szintén figyelembe kell venni a tulajdonosra a jövőben háruló adóterheket is. Ezek a tényezők a 22-es Standardon alapuló értékbecslői jelentésben vizsgálhatók felül (feltéve, ha az eladó elég professzionális ahhoz, hogy ilyet biztosítson).
Az Izraeli Földhivatal tulajdonában lévő föld vásárlása
A mezőgazdasági terület vásárlásának elsőszámú szabálya: kizárólag magántulajdonban lévő, a Földhivatalban (Tabu) a tulajdonos nevén bejegyzett földet szabad megvásárolni. Semmi értelme az Izraeli Földhivatal (korábban: az „Adminisztráció”) tulajdonában lévő mezőgazdasági földet venni, mivel az átminősítés után a Hivatal – és nem a vevő – aratja le a nyereséget.
Mindezek a kockázatok elkerülhetők a megfelelő átvilágítással (due diligence) és a megfelelő szakmai iránymutatással.
Shefa Nehasim Group
A Shefa Nehasim Group lehetőséget kínál magántulajdonban lévő, a Földhivatalban (Tabu) teljeskörűen bejegyzett, jövedelemtermelő mezőgazdasági területekbe történő befektetésre. Ezek a telkek vonzó régiókban, erős és keresett települések szomszédságában találhatók. A cégcsoport többek között a síkságon található Kibuc Naan, valamint a galileai Kfar Tavor közelében kínál földterületeket. A cégcsoport ezen a területen 20 éves tapasztalattal rendelkezik, és ügyvédekből, építészekből, valamint értékbecslőkből álló felkészült csapat támogatja a munkáját.
